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Mantido preço de imóvel em Copacabana com metragem menor do que a informada

Devido à impossibilidade de reavaliar contratos e provas, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça mantém preço de um apartamento em Copacabana cujo comprador pretendia diminuí-lo tendo em vista que a metragem é menor do que a que lhe foi informada.

A questão começou a ser discutida na Justiça em uma ação ordinária objetivando o abatimento no preço do imóvel, um apartamento em Copacabana, o qual, segundo o adquirente, foi comprado “ad mensuram,” ou seja, referindo-se à venda cujo preço é estipulado por unidade ou partes, desconsiderando-se o todo. Em primeiro grau, a sentença foi julgada improcedente, sendo mantida pela maioria dos desembargadores da 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça estadual. Apenas um desembargador dava provimento ao recurso.

Com base no voto vencido que era a seu favor, a nova proprietária interpôs embargos infringentes (tipo de recurso com o qual se busca fazer valer o voto vencido) reiterando os argumentos da inicial e da apelação de que, quando foi anunciada, na escritura, a metragem do imóvel, esta foi relevante para a realização do negócio, principalmente em se tratando de imóvel em área nobre da cidade. Os embargos foram rejeitados pelo fato de “a hipótese não caracterizar venda “ad mensuram”, visto que o apartamento, situado na Avenida Atlântica, em Copacabana, no Rio de Janeiro (RJ), foi perfeitamente individualizado e a referência à metragem não teve função de condicionar o preço. Confirmação do acórdão que julgou improcedente o pedido”.

“A intenção das partes contratantes, principalmente da autora que adquiriu o imóvel, foi no sentido de que a venda se realizou ‘ad mensuram’, tanto é verdade que os litigantes fizeram constar na Escritura Pública de Compra e Venda, lavrada em notas no cartório, a autora prometeu comprar o apartamento (…), com correspondente fração de 18/459 do domínio útil do terreno respectivo.”

Para o ministro Humberto Gomes de Barros, relator do recurso no STJ, o voto vencido é sobre a diferença encontrada na metragem do imóvel, em perícia técnica. Essa diferença supera um vigésimo da área atribuída ao apartamento. O ministro destaca parte do voto vencido segundo o qual o desembargador afirma ser mais que óbvio que, “se a compradora soubesse que o imóvel não tinha os 178m2 e sim 141,02m2, ou não o compraria, ou pediria o abatimento do preço, já que, nas transações imobiliárias, leva-se em consideração as metragens da área construída do bem, para se chegar ao valor real do preço.”

A corrente majoritária cujo entendimento prevaleceu se fincou na observação de que a escritura fez menção “meramente enunciativa” à área do apartamento. A partir dessa constatação, a maioria destaca a parte do artigo 1.136, a dizer que não cabe abatimento de preço, “se o imóvel foi vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões.” Para o ministro Gomes de Barros, esse rápido confronto entre os dois votos conduz ao entendimento de que a decisão formou-se sobre a interpretação do contrato e da intenção que inspirou as partes, em sua formação. Dessa forma, entende, para conhecer do recurso especial, seria necessário reexaminar o contrato e reavaliar a vontade das partes, quando o fizeram. E, em recurso especial, desenvolver essas investigações seria desafiar as súmulas 5 e 7 do Tribunal, que proíbem ambas as ações.

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