– Artigos 565 a 578 do Novo Código Civil –
A locação é o contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração que a outra paga, compromete-se a fornecer-lhe, durante certo lapso de tempo, ou o uso e o gozo de uma coisa infungível (locação de coisas); ou a prestação de um serviço (locação de serviços); ou a execução de algum trabalho determinado (empreitada).
Trata-se de contrato bilateral, porque envolve prestações recíprocas de cada uma das partes, oneroso, dado o seu propósito especulativo, consensual, porque independe da entrega da coisa para seu aperfeiçoamento, opondo-se, assim, aos contratos reais, em que a tradição é elemento constitutivo do contrato, cumulativo, porque cada uma das partes, desde o momento da feitura do ajuste, pode antever e avaliar a prestação que lhe será fornecida e que, pelo menos subjetivamente, é equivalente da prestação que se dispõe a dar e não solene, porque a lei não impõe forma determinada para o seu aperfeiçoamento.
Na definição acima representada destacam-se três elementos, ou seja, o tempo, o preço e o objeto do negócio, isso sem mencionar as partes, cuja presença, como é óbvio, é indispensável em qualquer contrato, e que, na locação, são o locador e o locatório.
Os contratos fixados por tempo determinado cessam de pleno direito (afora legislação especial) quando finda o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso (art. 573, CC), impondo-se, portanto, ao locatário, o dever de devolver a coisa.
Se tal devolução não se perfaz, o locador deve reclamá-la mediante notificação judicial dirigida ao locatário, a fim de colocá-lo em mora, pois, caso contrário, seu silêncio poderá ser interpretado como concordância com a prorrogação do contrato, por igual aluguel, mas sem prazo determinado (CC, art. 574).
Enquanto que, se o prazo for indeterminado, a locação cessará por deliberação de qualquer das partes, notificada a outra, com antecedência prevista na lei. Se se tratar, entretanto, de locação de imóvel, tem o locatário o prazo de noventa dias, após a notificação, para o desocupar (CC, art. 576, parágrafo 2º).
A locação pode ter por objeto uma coisa, serviços, ou ainda o fornecimento de uma coisa acrescida de serviços, como no caso de empreitada de trabalho e materiais.
A locação de coisas pode recair em bens móveis e imóveis. Todavia, se se tratar de locação de bens móveis, estes devem ser infungíveis, pois se a coisa cujo uso se concede é fungível, o contrato degenera em mútuo.
A locação de serviços pode ter por objeto um trabalho físico ou intelectual, ou ainda a empreitada de uma obra para a qual o locador promete fornecer apenas seu trabalho, ou seu trabalho e materiais.
O preço, chamado renda ou aluguel na locação de coisas, salário ou soldada na locação de serviços, não precisa ser necessariamente em dinheiro, podendo constituir em bens de outra espécie. Em matéria de locação de serviços, nas hipóteses compreendidas na Consolidação das Leis de Trabalho, o legislador fixa o salário mínimo.
Segundo o artigo 565, Código Civil, o contrato de locação de coisas é aquele em que uma das partes se obriga a ceder a outra, por tempo determinado ou não, o uso e o gozo de coisa não fungível, mediante certa remuneração. Desse contrato resultam obrigações recíprocas para as partes.
O locador é obrigado a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças e em estado de servir ao uso a que se destina, bem como a mantê-la nesse estado. É obrigado ainda a garantir ao locatário o uso pacífico da coisa (CC, art. 566, n. I e II e art. 22, II, da Lei n. 8.245, de 18/10/91).
O locatário é obrigado a zelar pela coisa alugada como se sua fosse, de modo que, se a não conserva como um homem prudente, pode o locador promover a rescisão da relação ex locato, ou reclamar indenização do prejuízo (art. 569, I, II, III, IV, Código Civil). A coisa alugada destina-se, por sua natureza, a determinado fim e é nesse sentido que deve ser utilizada. Ou então deve ser utilizada de acordo com a forma que se convencionou. Se isso não ocorre, há inadimplemento contratual, e, havendo inadimplemento, pode o locador não só promover a rescisão contratual, como reclamar perdas e danos (art. 570, CC).
Cabe ainda ao locatário o direito de recusar a devolução da coisa alugada, após o vencimento do contrato, até que o locador o indenize pelas benfeitorias necessárias e úteis feitas na mesma (art. 578, CC – Direito de Retenção).
